VÍCIOS CONSTRUTIVOS: COMPREI UM IMÓVEL E ELE APRESENTOU DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO. E AGORA?
Não são raros os casos em que o cliente procura o Lio Miranda Advogados Associados, escritório de advocacia em Uberlândia, para saber seus direitos, uma vez que adquiriu um imóvel e este apresentou defeitos após adentrá-lo.
Bons exemplos são os imóveis do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, do Governo Federal, atualmente fornecidos pela Caixa Econômica Federal.
Essas casas são fornecidas a pessoas de baixa renda e muitas apresentam esses “defeitos”, os chamados vícios construtivos ou vícios da construção, seja por material de baixa qualidade, ou por erro de execução do projeto, por exemplo, o que muitas vezes leva o consumidor a ter uma série de problemas.
Inclusive, o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de que a Caixa Econômica Federal, enquanto proprietária do imóvel em nome do PAR – Programa de Arrendamento Residencial, da qual é gestora, é responsável por esses vícios construtivos. Ou seja, cabe à Caixa Econômica Federal zelar pela construção de imóvel sólido e seguro. Esse também é o entendimento do Ministério Público Federal.
Não obstante a responsabilidade da Caixa Econômica Federal, também é igualmente responsável a construtora, conforme trataremos mais adiante.
Posto isso, cabe esclarecer o que são vícios construtivos.
Nosso advogado em Uberlândia, explica para você e sana outras possíveis dúvidas:
O QUE SÃO VÍCIOS CONSTRUTIVOS?
Vícios na construção são anomalias, defeitos apresentados pelo imóvel, que o torna inadequado para seu uso. Os vícios podem decorrer de falha no projeto, falha na execução do projeto ou falta de informação acerca da utilização e manutenção desse imóvel.
É o que dispõe a NBR 13752 da ABNT.
QUAIS OS TIPOS DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS?
Os vícios construtivos podem ser aparentes ou ocultos. Ou seja, você pode notá-los ou não ao adentrar ao imóvel. Nesse último caso, os vícios vão se apresentando com o decorrer do tempo.
EXEMPLOS DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS APARENTES:
Vícios aparentes são aqueles que, como dito, o consumidor pode notá-los desde logo, ou seja, percebe-os quando da vistoria e entrega das chaves, tais como: parede rachada, piso quebrado, etc.
EXEMPLOS DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS OCULTOS:
Já os vícios ocultos, como o próprio nome diz, são aqueles que o consumidor não consegue notar desde sempre. São aqueles que surgem com o decorrer do tempo.
Alguns exemplos simples são: rachaduras que surgem após adentrar ao imóvel, infiltrações, vazamentos, piso de qualidade baixa, que apresenta defeito com pouco tempo de uso, etc.
COMO SABER SE ESSES VÍCIOS SÃO MESMO DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO?
Bom, aqui, é necessário o bom senso e a atenção do proprietário do imóvel, ora consumidor. Vícios construtivos, como já dito, são os que decorrem de falha na construção, na execução do projeto ou da falta de informação sobre a manutenção e utilização do imóvel.
DE QUEM É A RESPONSABILIDADE PELOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS?
Cabe ao construtor e ao fornecedor (vendedor) do imóvel eivado de vício construtivo a responsabilidade civil pelos danos.
Nesse caso, o proprietário do imóvel é o consumidor, portanto, parte hipossuficiente da relação comercial, e está amparado pelo Código de Defesa do Consumidor.
Além do Código de Defesa do Consumidor, o proprietário também está resguardado pelo Código Civil, que dispõe amplamente acerca das situações aqui discutidas.
Algumas das disposições legais sobre a responsabilidade civil do construtor e do vendedor:
Art. 12, Código de Defesa do Consumidor. “O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.
§ 1° O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:
I - sua apresentação;
II - o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;
III - a época em que foi colocado em circulação.”
Art. 14, Código de Defesa do Consumidor. “O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:
I - o modo de seu fornecimento;
II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;
III - a época em que foi fornecido.”
Art. 18, Código de Defesa do Consumidor. “Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.
§1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;
II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preço.
...”
Art. 618, Código Civil. “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”
O DIREITO DO PROPRIETÁRIO PRESCREVE?
Bom, a respeito dos prazos, há diferentes entendimentos, porém, tem-se da letra da lei que:
• Vício aparente: 90 dias, a partir da entrega das chaves para consumidor contatar o construtor para que o dano seja reparado, conforme art. 26, II, §1º do Código de Defesa do Consumidor;
• Vício oculto: 90 dias, a partir da constatação do vício, conforme art. 26, II, §3º do Código de Defesa do Consumidor;
• Prazo prescricional de 5 anos* para acionar o construtor/fornecedor judicialmente, conforme art. 27 do Código de Defesa do Consumidor.
* Há entendimentos que seguem o prazo prescricional de 3 anos, pacificando pela aplicação do Código Civil. Para tanto, o consumidor precisa inteirar a respeito do entendimento na sua região.
O QUE SERVE DE PROVA DOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS PARA UMA POSSÍVEL AÇÃO JUDICIAL?
Tudo que possa comprovar os vícios: fotos, vídeos e histórico de protocolos de reclamações junto ao construtor/fornecedor.
Tão importante quanto as provas citadas é o laudo pericial redigido por perito técnico. Hoje existem empresas especializadas nesse tipo de laudo.
Não obstante, também é possível pedir que a perícia seja feita judicialmente, caso em que é extremamente importante manter o imóvel sem grandes reformas, que descaracterizem os vícios construtivos e os tornem impossíveis de serem notados pelo perito responsável.
VÍCIOS CONSTRUTIVOS GERAM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL?
Podem gerar, sim, desde que os transtornos causados ao consumidor extrapolem o âmbito patrimonial. O dano moral, nos casos de vício de construção, é decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir de maneira plena e adequada de seu próprio imóvel.
Se restarem dúvidas quanto ao tema, nosso Advogado em Uberlândia, pode esclarecê-las. Para isso, entre em contato com nosso Escritório de Advocacia em Uberlândia através do site, pelo e-mail ou nos envie seu caso.
LIO MIRANDA Advogados Associados
Advogado Uberlândia